Mekanismianalyysi: Yleinen asumistuki

Kaavoitusmonopoli → tarjonnan rajoitus → hinnan nousu
                                              ↓
Asumistuki → kysyntäinjektio ─────────→ hinnan lisänousu
                                              ↓
Enimmäisasumismeno → hintaankkuri ──→ vuokrat asettuvat kattoon
                                              ↓
Vuokranantaja (Kojamo, SATO) ←←←←←← optimoi vuokran kattoon
                                              ↓
Pienituloisen nettovuokra nousee → toimeentulotuki
                                              ↓
METR 100 % → työllistymisloukku ──→ rakennetyöttömyys
                                              ↓
Kiinteistövero (liian matala) → maanarvon verottomuus → keinottelukannustin
                                              ↓
Kunnan moraalinen uhkapeli: kaavoitusvalta kunnalla, kustannusvastuu valtiolla

Mekanismianalyysi

Rajaus

Tämä analyysi arvioi yleisen asumistuen (938/2014) mekanismiarkkitehtuuria – eli sitä, tuottavatko lain valitsemat mekanismit lain omia tavoitteita vai ennustettavia sivuvaikutuksia. Analyysi hyödyntää vuosikymmenen empiiristä näyttöä (2015–2025) ja kansainvälistä tutkimuskirjallisuutta.

Analyysi ei arvioi lain tavoitetta (kohtuuhintaisen asumisen turvaaminen pienituloisille). Tavoite on perusteltu. Kysymys on, onko kysyntätuki oikea mekanismi tämän tavoitteen saavuttamiseksi tarjontarajoitteisilla markkinoilla.

Tämä on voimassa olevan lain mekanismianalyysi, ei hallituksen esityksen mekanismitesti. Erona on se, että meillä on kymmenen vuoden empiiristä näyttöä mekanismin todellisista vaikutuksista – emme joudu pelkästään ennustamaan, voimme myös tarkastella, mitä tapahtui.

Pääomavaikutukset

Pääomavaranto	Lain oma arvio	Täyslaskenta
Fiskaalinen	~1,5 mrd€/v menot	Lisäksi: toimeentulotuen lisäkustannus (~77 M€/v HE 74/2023 jälkeen), epäsuora vuokramarkkinan inflaatio kapitalisoi osan tuesta maanarvoksi – joka jää verottamatta
Inhimillinen	"Parantaa pienituloisen asumistasoa"	METR-vaikutus: asumistuen tulovähenteisyys + toimeentulotuen 100 % METR = työllistymisloukku, joka estää inhimillisen pääoman kertymisen työssä oppimalla
Institutionaalinen	Ei arvioitu	Kuntien kaavoituskannustin vääristyy: kaavoitusvalta kunnalla, asumiskustannusvastuu valtiolla → kunta hyötyy rajoittamisesta
Alueellinen	Kuntaryhmittäiset enimmäisvuokrat	Neljän kuntaryhmän malli ei vastaa todellista alueellista vaihtelua (Sandell 2025). Kuntaryhmä IV kattaa suurimman maantieteellisen alueen mutta on sisäisesti heterogeenisin.

Mekanismivirhe 1: Kysyntätuki tarjontarajoitteisilla markkinoilla

Mekanismi: Asumistuki injektoi ~1,5 miljardia euroa vuodessa ostovoimaa vuokramarkkinaan. Tuki kohdistuu kysyntäpuolelle: vuokralaisen ostovoima kasvaa, mikä kasvattaa hänen maksuvalmiuttaan.

Ongelma: Suomen suurten kasvukeskusten vuokra-asuntomarkkinoilla tarjonta ei jousta lyhyellä aikavälillä. Kuntien kaavoitusmonopoli säätelee, mitä, minne ja milloin rakennetaan. Kun kysyntä kasvaa kiinteää tarjontaa vasten, tuloksena on hintojen nousu – ei asumistason paraneminen. Taloustieteen peruskurssin tulkinta: kysyntäkäyrän siirto oikealle tarjontarajoitteisilla markkinoilla nostaa tasapainohintaa.

Vastaväite: "Vuokramarkkinat eivät ole täydellisesti joustamattomia – uusia asuntoja rakennetaan." Totta – ja erityisesti 2010-luvun ja 2020-luvun alun yksiöbuumi osoittaa, että tarjonta reagoi. Sijoittajavetoisesti rakennettiin massiivisesti pieniä vuokra-asuntoja kasvukeskuksiin juuri siksi, että asumistuki takasi tuoton. Mutta tämä on oireenhoidon paradoksi: tarjonta reagoi ylläpitämään korkeaa hintatasoa, ei alentamaan sitä. Tuki tekee kalliiden uudisasuntojen rakentamisesta kannattavaa – mutta kapitalisoituu maapohjaan ja rakennuttajan katteeseen, ei halvempiin vuokriin. Tarjonta on endogeeninen tuen suhteen: juuri se tarjonta syntyy, jonka tuki rahoittaa.

Empiirinen näyttö: Tutkimuskirjallisuus on kiistanalainen. Varhaiset tutkimukset (Kangasharju 2010: 40–70 senttiä per lisäeuro; Virén 2013: 33 senttiä) löysivät suuria kapitalisaatiovaikutuksia. Modernit kvasikokeelliset tutkimukset antavat eri tuloksen: Eerola ja Lyytikäinen (2021) löysivät RDD-menetelmällä pienemmän vaikutuksen (~20 senttiä), ja Eerola ym. (2022) eivät löytäneet tilastollisesti merkitsevää vuokravaikutusta vuoden 2015 uudistuksesta DiD-asetelmalla. Eerola ym. eivät myöskään pystyneet replikoimaan Kangasharhun alkuperäisiä tuloksia samalla aineistolla.

Empiirinen tilanne on siis: moderni kvasikokeellinen tutkimus ei tue voimakasta kapitalisaatiohypoteesia. Mekanismilogiikka ei kuitenkaan perustu pelkästään siihen, nostaako tuki hintoja (empiirinen kysymys), vaan siihen, pystyykö kysyntätuki alentamaan asumiskustannuksia tarjontarajoitteisilla markkinoilla. Vastaus on kiistatta ei: vaikka tuki ei nostaisi hintoja, se ei myöskään laske niitä – se ainoastaan kompensoi oiretta. 1,5 miljardia euroa vuodessa oireidenhoidossa, joka ei koske juurisyytä (tarjontarajoite).

Ennuste: Niin kauan kuin tarjontarajoite säilyy, jokainen asumistuen korotus siirtyy osittain vuokranantajien tuloiksi. Kysyntätuki tarjontarajoitteisilla markkinoilla on rakenteellisesti tehoton: se ei alenna asumiskustannuksia vaan inflatoi niitä.

Korjaus: Siirtyminen kysyntätuista tarjontapuolen interventioihin: kaavoituksen vapauttaminen, suora sosiaalinen asuntotuotanto, tai tarjontatuki (rakentamistuki / tonttituki). Ks. Vaihtoehto-välilehti.

Mekanismivirhe 2: Enimmäisasumismenon hintaankkurivaikutus

Mekanismi: Lain 10 § määrittelee enimmäisasumismenon – katon, johon asti vuokraa hyväksytään asumistuen laskennassa. Katto riippuu kotitalouden koosta ja kuntaryhmästä. Vuokra katon alla korvataan 70-prosenttisesti (aiemmin 80 %).

Ongelma: Enimmäisasumismeno ei toimi käytännössä kattona vaan lattiahintana. Koska vuokralaisen hintaherkkyys katon alle jäävästä vuokrasta on matala (100 € vähennys vuokrasta tuottaa vain 30 € säästöä vuokralaiselle), vuokranantajalla ei ole painetta asettaa vuokraa katon alle. Rationaalinen vuokranantaja asettaa vuokran kattoon tai juuri sen yli: alemman vuokran pyytäminen tuottaa markkinalla marginaalisen kilpailuedun mutta suuren tulonmenetyksen.

Vastaväite: "Asumistuen saajat eivät ole ainoita vuokralaisia – kilpailu muiden vuokralaisten kanssa pitää hintoja kurissa." Tämä pätee suurissa, hyvin integroituneissa markkinoissa. Mutta pienten vuokra-asuntojen markkinasegmentissä kasvukeskuksissa asumistuen saajat muodostavat merkittävän osan kysynnästä. Lisäksi institutionaaliset vuokranantajat (Kojamo, SATO) optimoivat portfolionsa systemaattisesti tukiparametrien perusteella.

Empiirinen näyttö (matala luottamus): Hinta-ankkurivaikutuksesta ei ole Suomessa vertaisarvioitua empiiristä näyttöä. Sandell (2025, pro gradu) osoittaa, että enimmäisasumismenon kattavuusaste vaihtelee merkittävästi kuntaryhmien sisällä: kuntaryhmissä I ja II markkinavuokrat nousivat kattoa nopeammin, kuntaryhmissä III ja IV katot nousivat markkinavuokria nopeammin. Tämä on yhdenmukainen hinta-ankkurivaikutuksen kanssa mutta ei todista sitä – kausaalisuuden suunta (asettaako vuokranantaja hinnan kattoon vai säädetäänkö katto vastaamaan hintoja) on empiirisesti avoin.

Ennuste: Mekanismilogiikka ennustaa, että prosenttipohjainen korvaus kattoon asti vähentää vuokralaisen hintaherkkyyttä katon alla ja kannustaa vuokranantajaa asettamaan hinnan kattoon tai sen tuntumaan. Empiirinen testi: verrataan vuokrajakaumaa katon läheisyydessä tuetuilla ja ei-tuetuilla markkinoilla.

Korjaus: Jos asumistuki säilyy, korvauksen tulee olla vuokran prosenttiosuus ilman kattoa – ja korvausasteen tulee olla niin matala, että vuokralainen on aidosti hintaherkkä (esim. 30 %). Tai: luopuminen vuokrasidonnaisesta tuesta ja siirtyminen suoraan tulotukeen, joka ei ole asumismenoon sidottu. Ks. Vaihtoehto-välilehti.

Mekanismivirhe 3: Auktoriteetin ja vastuun epäsuhta (kaavoitus vs. asumiskustannukset)

Mekanismi: Kaavoitusvalta on kunnilla (MRL 20 §). Asumistukimenot ovat valtion vastuulla (Kelan budjetti). Kunta päättää asuntotarjonnasta, valtio kantaa tarjontapäätösten kustannuksen.

Ongelma: Auktoriteetin (kaavoitus) ja vastuun (asumistukimenot) eriytyminen on rakenteellinen kannustinongelma. Tämä ei tarkoita, että kunnat tarkoituksellisesti rajoittaisivat kaavoitusta – useat kasvukeskukset haluavat aktiivisesti rakentaa ja ovat sitoutuneet MAL-sopimusten asuntotuotantotavoitteisiin. Pullonkaula on monimutkaisempi: uuden alueen kaavoittaminen vaatii merkittäviä etupainotteisia infrainvestointeja (kadut, viemärit, koulut, päiväkodit, joukkoliikenneyhteydet), jotka kunta rahoittaa, mutta joiden tuotto verotuloina realisoituu viiveellä. Sosiaalisen asuntotuotannon ja pienten vuokra-asuntojen kaavoitus on kunnalle vähemmän kannattavaa kuin arvokkaan omistusasumisen kaavoitus – ei pahantahtoisuuden vaan kuntatalouden rakenteen vuoksi.

Vastaväite: "MAL-sopimuksilla valtio ja kunnat jakavat taakkaa – valtio rahoittaa osan infrakustannuksista vastineeksi asuntotuotantotavoitteista." Totta – MAL-sopimukset ovat toimiva mekanismi, joka osoittaa, että ongelma on tunnistettu. Mutta MAL-sopimukset kattavat vain suurimmat kasvukeskukset, perustuvat vapaaehtoiseen sitoutumiseen, ja niiden infrarahoitusosuus ei kata kunnallistekniikan todellista kokonaiskustannusta. Rakenteellinen kannustinongelma säilyy: kunta, joka kaavoittaa vähemmän, ei menetä asumistukituloja (joita sillä ei ole), mutta säästää infrainvestoinneissa.

Empiirinen näyttö: MAL-sopimukset ovat tuottaneet tuloksia – kasvukeskusten asuntotuotanto on kasvanut. Mutta asumistukimenot ovat kasvaneet samanaikaisesti (~50 % vuosina 2015–2022), mikä viittaa siihen, että tarjonnan lisäys ei ole riittänyt kompensoimaan kysyntätuen hintavaikutusta.

Ennuste: Niin kauan kuin kaavoituspäätöksen tekijä ei internalisoi tarjontarajoitteen aiheuttamaa asumistukikustannusta, kannustinrakenne suosii vähemmän riskialtista kaavoitusta (arvokasta omistusasumista edullisten vuokra-asuntojen sijaan). Tämä ei vaadi kunnilta pahantahtoisuutta – pelkkä kuntatalouden rationaalisuus tuottaa tuloksen.

Korjaus: Auktoriteetin ja vastuun yhdistäminen: (a) kunnan omavastuuosuus asumistukimenoista (internalisoi kustannus), (b) MAL-sopimusmenettelyn syventäminen ja laajentaminen kaikkiin kasvukeskuksiin, kytkettynä toteutuneisiin pienasuntotuotantolukuihin, (c) maanarvovero (kiinteistövero maapohjan arvosta), joka tekee rakentamattoman tontin pitämisestä kalliiksi. Ks. Vaihtoehto-välilehti.

Mekanismivirhe 4: Hyvinvointiloukun kaskadi

Mekanismi: Asumistuki on tulovähenteinen: jokainen ansaittu euro vähentää tukea. HE 74/2023 poisti 300 euron ansiotulovähennyksen ja nosti omavastuuosuutta, mikä tiukensi tulovähenteisyyttä.

Ongelma: Kun asumistukea leikataan (HE 74/2023), vuokrat eivät laske vastaavasti. Tähän on kaksi syytä: (a) vuokrien hintajäykkyys alaspäin (olemassa olevat sopimukset, vuokranantajan tappionvälttäminen) ja (b) toimeentulotuki korvaa vuokramenon täysimääräisesti, joten markkinakysyntä ei tosiasiassa vähene – tuki siirtyy vain eri budjettiriviltä. Leikkaus siirtää kustannuksen suoraan vuokralaiselle. Vuokralainen, joka ei kykene maksamaan noussutta nettovuokraa, siirtyy toimeentulotuen piiriin. Toimeentulotuen marginaaliveroaste on 100 % – jokainen ansaittu euro vähentää tukea eurolla. Tämä muodostaa kaskadimaisen hyvinvointiloukun:

1. Asumistuki vähenee (HE 74/2023 leikkaukset)
2. Nettovuokra nousee (vuokrat eivät laske)
3. Kotitalous siirtyy toimeentulotuelle
4. METR nousee 100 %:iin
5. Työllistyminen muuttuu matemaattisesti hyödyttömäksi
6. Rakennetyöttömyys syvenee

Vastaväite: "Leikkaukset kannustavat etsimään halvempaa asuntoa tai työllistymään." Tämä on lain eksplisiittinen oletus. Se olettaa, että vuokralainen voi valita halvemman asunnon (markkinoilla, joilla tarjontarajoite pitää hinnat korkeina) tai työllistyä paremmin (kun METR tekee työllistymisestä taloudellisesti kannattamattoman). Molemmat käyttäytymisoletukset ovat ristiriidassa mekanismien todellisen toiminnan kanssa.

Empiirinen näyttö: HE 74/2023 oma arvio: 15 000 kotitaloutta siirtyy toimeentulotuelle. Toimeentulotuen menot kasvavat 77,2 M€/v. Tämä on hallituksen oma luku – ei ennuste vaan arvio, jota hallitus itse pitää riittävän todennäköisenä julkaistakseen.

Yhteys muihin mekanismitesteihin: Tämä kaskadi yhdistää suoraan HE 112/2025 (yleistuki) ja HE 116/2025 (toimeentulotuki) tunnistamiin mekanismivirheisiin. HE 112 luo kuntien sanktio­mekanismin, joka työntää toimeentulotuelle. HE 116 poisti ansiotulovähennyksen toimeentulotuesta (METR 100 %). Asumistuen leikkaukset ovat kolmas komponentti samassa puristuksessa: eri lainsäädäntö, sama ihminen, kumulatiivinen vaikutus.

Ennuste: Asumistuen parametrileikkaukset ilman tarjontapuolen interventiota tuottavat nettovaikutuksenaan: (a) fiskaalisia säästöjä asumistukibudjetissa, (b) fiskaalisia lisämenoja toimeentulotukibudjetissa, (c) rakennetyöttömyyden syvenemistä, (d) inhimillisen pääoman rappeutumista työllistymisloukussa olevissa kotitalouksissa.

Korjaus: Hyvinvointiloukun purkaminen vaatii kaikkien kolmen mekanismin samanaikaista korjaamista: (a) vuokrien laskeminen tarjontainterventiolla, (b) METR:n alentaminen sosiaaliturvan yhteensovituksella, (c) asumistuen irrottaminen vuokrasidonnaisuudesta. Mikään yksittäinen toimenpide ei riitä. Ks. Vaihtoehto-välilehti.

Kokonaiskuva

Yleisen asumistuen mekanismiarkkitehtuuri sisältää neljä toisiinsa kytkeytyvää mekanismivirhettä, jotka yhdessä muodostavat itseään ruokkivan syklin:

1. Valtio injektoi ostovoimaa markkinaan, jolla tarjontaa rajoitetaan kaavoituksella
2. Enimmäisasumismeno ankkuroi vuokrat tuen ylärajaan
3. Kaavoituspäätöksen tekee kunta, kustannuksen kantaa valtio
4. Kun tukea leikataan parametrisesti, kustannus siirtyy toimeentulotukeen ja rakennetyöttömyyteen

Yhteinen juurisyy on kysyntätuen käyttäminen tarjontaongelman ratkaisuun. Asumisen kalleus ei johdu pienituloisten tulojen riittämättömyydestä (tulojen puutetta voi aina korjata tulonsiirrolla) vaan tarjonnan rajoittamisesta kaavoitusmonopolilla. Oikea interventio kohdistuu tarjontapuolelle – kaavoituksen vapauttamiseen, maanarvon verottamiseen ja suoraan asuntotuotantotukeen.

Tämä on sama mekanismikuvio kuin HVA-rahoituksessa: kaavaohjaus substanssin korvikkeena. Valtio korvaa puuttuvan kyvyn säädellä tarjontaa (kaavoitus on kuntien tehtävä) monimutkaisella tukikaavalla, jonka tuottamat käyttäytymisvasteet ovat ristiriidassa lain tavoitteiden kanssa.

Selitä tai korjaa

Kolme kysymystä, jotka päättäjän tulisi pystyä vastaamaan ennen järjestelmän jatkamista nykymuodossaan:

1. Miksi kysyntätuki eikä tarjontatuki? Jos asumisen kalleus johtuu tarjontarajoitteesta (kaavoitus), miksi interventioksi on valittu kysyntätuki, joka nostaa hintoja? Millä perusteella 1,5 miljardia euroa vuodessa kanavoidaan kysynnän lisäämiseen sen sijaan, että poistetaan tarjontapullonkaula?
2. Kenen ongelman tämä ratkaisee? Jos 20–70 % asumistuesta kapitalisoituu vuokriin, järjestelmä siirtää veronmaksajien rahaa vuokranantajien tuloiksi pienituloisten läpi. Onko tämä tarkoituksellinen tulos vai suunnittelematon sivuvaikutus?
3. Miksi kunta ei maksa? Kunta päättää kaavoituksesta (tarjonnasta) mutta ei kanna tarjontapäätöksensä kustannuksia (asumistuen). Millä mekanismilla varmistetaan, että kaavoituspäätöksen tekijä internalisoi päätöksensä kustannuksen?

Menetelmä

Analyysi perustuu lain tekstiin (938/2014), alkuperäiseen hallituksen esitykseen (HE 52/2014 vp), merkittävimpään leikkausesitykseen (HE 74/2023 vp), akateemiseen tutkimuskirjallisuuteen (Kangasharju 2010, Virén 2013, Eerola & Lyytikäinen 2021, Eerola ym. 2022, Sandell 2025) ja OECD:n tilastoihin.

Mekanismilogiikka (korkeassa luottamuksessa): kysyntätuki tarjontarajoitteisilla markkinoilla ei pysty alentamaan asumiskustannuksia – tämä seuraa tuen oman rakenteen logiikasta. Empiirinen kysymys (kapitalisoituuko tuki vuokriin ja kuinka paljon) on kiistanalainen: varhaiset tutkimukset löysivät suuria vaikutuksia, modernit kvasikokeelliset tutkimukset eivät. Riippumatta kapitalisaation suuruudesta, mekanismivirhe on sama: 1,5 miljardia euroa vuodessa oireidenhoidossa, joka ei koske juurisyytä.

Rakenteelliset väitteet (kohtalaisessa luottamuksessa): valtio–kunta-vastuuepäsuhdan rooli on pääteltävissä institutionaalisesta arkkitehtuurista mutta empiirisesti vaikea eristää.

Kvantitatiiviset ennusteet (matalassa luottamuksessa): kapitalisaation tarkka suuruus (20–70 %) on empiirinen kysymys, johon nykyinen kirjallisuus ei anna yksiselitteistä vastausta.

Provenienssi

Tekoälyavusteinen analyysi (Claude, Gemini). Useita iterointikierroksia. Empiirinen tutkimuskirjallisuus haettu ja arvioitu manuaalisesti. Kaikkien väitteiden lähteet tarkastettavissa Aineisto-välilehdeltä.